RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ AFFITTO: IN CASO DI DANNI QUALI LE RESPONSABILITA’ DEL CONDUTTORE

Francesca Paola Quartararo

A ridosso delle ferie di ferragosto, le famiglie vogliono evadere per rilassarsi in montagna e/o al mare, in generale preferiscono l’affitto di appartamenti con arredi per maggiore comodità per tutto il nucleo familiare piuttosto che andare in hotel.

La domanda più frequente che in via generale viene posta dai nostri lettori è: “In caso di danni ai mobili in un’abitazione in affitto chi paga?

Quali sono gli obblighi del conduttore nel momento in cui loca un immobile arredato?

L’art. 1576 c.c. rubricato: “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” al secondo comma recita: “… se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione, sono salvo patto contrario, a carico del conduttore”. Ragion per cui l’inquilino che decide di locare un appartamento con gli arredi deve avere cura di conservare e di manutenere i beni mobili che adorano la casa (ad esempio: le stoviglie, i divani, i letti, gli armadi ecc…). Il conduttore deve solamente avere riguardo alla “piccola manutenzione” a norma dell’art. 1609 c.c. secondo il quale: “ …le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetusta o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

In tali casi il consiglio indicato per il conduttore è quello di predisporre un inventario dei mobili che adorano gli ambienti di vita quotidiana ed allegare le foto dello stato in cui si trovano all’interno del contratto di locazione, in tal modo, allo scadere dello stesso, il conduttore potrà mostrare al locatario prima della consegna definitiva delle chiavi lo stato dei luoghi e del mobilio, in modo da testimoniare le effettive condizioni e confrontarle con quelle in origine al momento della locazione.

Chi è responsabile dei danni causati dal mobilio del locatore?

Il principio generale segue un filone giurisprudenziale consolidato secondo la quale, i danni causati dal mobilio già presente nell’appartamento costituiscono una responsabilità del locatore, a meno che non siano prodotti dal cattivo uso che l’inquilino ne ha fatto oppure dall’assenza di manutenzione ordinaria. Per cui se l’inquilino patisce un danno a causa dei difetti dei beni già presenti nell’appartamento, a pagare il risarcimento sarà il locatore, il quale risponde al corretto funzionamento degli stessi.

Facciamo qualche esempio: Mevia affitta per un breve periodo un appartamento con gli arredi in località mare insieme al suo amico di fiducia Fido, a seguito della firma del contratto, dopo qualche giorno le si rompe la lavatrice a causa di uno scoppio improvviso. In tal caso la responsabilità è del locatore poiché l’elettrodomestico era difettoso; viceversa, se l’amico Fido sale sul divano e strappa la tappezzeria e/o impregna di peli lo stesso, sarà responsabilità del conduttore riparare ai danni del mobilio.

La responsabilità del locatore per i danni prodotti dall’arredamento dell’immobile è esclusa allorquando:

Vizi dell’arredamento erano noti al conduttore al momento dell’affitto;
La scarsa manutenzione ordinaria ex art. 1609 c.c.;
Il cattivo uso del mobilio che il conduttore ne ha fatto, si pensi, all’uso della lavastoviglie continue per mese senza mai pulire il filtro. Difatti, in caso di guasti a lavatrici, lavastoviglie, piani cottura caldai ed altri elettrodomestici, in tal caso, il locatario paga le piccole riparazioni, come la sostituzione di un fornello, ma sei il tecnico dovesse contestare che occorre cambiare un pezzo interno allora il pagamento compete al proprietario dell’immobile.

A tal proposito la Sentenza n. 4148/19 della Corte di Cassazione si è pronunciata sulla questione inerente ad un quadro che si configurerebbe “reato di danneggiamento aggravato”. E’ possibile che l’inquilino che danneggia l’appartamento commette reato? In presenza dei presupposti previsti per legge vi è la possibilità che l’inquilino sia accusato di tale reato, difatti, la Corte con sentenza sopra richiamata ha stabilito che: “… nel caso esaminato dalla Corte afferma che il danno cagionato dagli imputati all’immobile che conducevano in locazione non può ritenersi di infima rilevanza; difatti, la Corte di Appello ha ritenuto pienamente giustificata la determinazione della pena in misura maggiora al minimo edittale, anche a causa dell’entità dei danni cagionati dagli imputati all’immobile locato attraverso la rimozione dei lavabi e della relativa rubinetteria, di tre porte interne, di n. 32 interruttori di un quadro elettrico, di alcuni cavi elettrici, l’otturazione con schiuma isolante espansa dei tubi di scarico e dei tubi elettrici, in tal modo resi inservibili. Dalla lettura della sentenza di Condanna la Corte di Cassazione, afferma che, non ricorrevano i presupposti per riconoscere ai ricorrenti l’esclusione della punibilità dei predetti reati per particolare tenuità del fatto….”. Inoltre, ne consegue che tale aggravante si applica anche nell’ipotesi di reato di appropriazione indebita per il conduttore che nasconde oggetti e suppellettiti e/o beni mobili in generale di proprietà del locatore e contenuti all’interno dell’immobile locato.

In tal caso la legge tutela il proprietario dell’immobile nel caso in cui l’inquilino danneggi l’immobile, la legge prevede che risarcisca il proprietario sia per quanto concerne le spese di riparazione dei danni, sia per quel che concerne il mancato guadagno cagionato dall’impossibilità di finalizzare un nuovo contratto di affitto, salvo, la possibilità del conduttore di dimostrare che i danni all’appartamento e al mobilio sono stati causati e non imputabili né al suo dolo né a quello di persone da lui invitate all’interno dell’unità abitativa.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu

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