RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’: CONDOMINI MOROSI: QUALI SONO LE RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE

Francesca Paola Quartararo

Nell’esperienza condominiale quotidiana, capita che, alcuni condomini si trovino in ritardo e/o nell’impossibilità di adempiere al pagamento delle quote condominiali ordinarie e straordinarie. La riforma del Condominio a norma dell’art. 63 I comma disp. att. c.c., disciplina il diritto del creditore di ricevere i nominativi dei condomini morosi ed ogni informazione utile per l’azione esecutiva; tale obbligo di comunicazione grava sull’amministratore pro-tempore del Condominio di consegnare ai creditori l’elenco dei condomini debitori.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di Condominio ex art. 63 disp.att.c.c.? Cosa succede se l’amministratore di Condominio non consegna l’elenco dei nominativi dei condomini morosi?

La norma su esposta prevede espressamente che, l’amministratore di Condominio è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. La norma del codice civile (art. 63 comma I disp.att.c.c.) esplica che l’amministratore di condominio, nella qualità di rappresentante dell’ente gestionale, è tenuto a comunicare ai creditori, non ancora soddisfatti, i dati dei condomini morosi e, nel caso di mancata giustificazione del rifiuto da parte dello stesso amministratore nella consegna dei registri dei morosi, sullo stesso gravano delle responsabilità. A tale proposito il Tribunale di Pescara con una pronuncia dell’anno 2016 ha stabilito che: “l’immotivato rifiuto dell’amministratore alla consegna dei dati dei condomini morosi risulta contrario al canone di buona fede, dovendosi intendere … “un autonomo dovere giuridico espressione di un generale principio di solidarietà sociale, la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica”.

Difatti, se l’amministratore di Condominio non dovesse comunicare alcuna informazione e/dati riguardanti i condomini morosi su richiesta dei creditori, su di esso, i creditori terzi possono espletare un’azione ex art. 702 bis c.p.c. al fine di ottenere dal Tribunale competente un’ordinanza di condanna alla consegna della documentazione richiesta per proseguire nell’azione di recupero come stabilito dalla norma di cui all’art. 63 comma 2 disp.att.c.c. Altresì, in caso di reiterato inadempimento da parte dell’amministratore nel non consegnare alcun dato dei condomini morosi, i creditori terzi possono chiedere al giudice a norma dell’art. 614 bis c.p.c. la condanna al pagamento nei confronti del Condominio il pagamento di una penale da ritardo nell’esecuzione.

A tal proposito la Corte di Appello di Palermo con sentenza n. 2047/2021 ha affermato che: “la norma di cui all’art. 63 disp.att.cp.c. non derivi alcuna diretta responsabilità personale dell’Amministratore nei confronti del terzo creditore per il mancato adempimento dell’obbligo di comunicazione dei dati personali dei condomini”.

Per cui il Condominio, in forza del diretto rapporto con l’Amministratore e del mandato conferito a quest’ultimo, potrebbe avvalersi del “diritto di rivalsa”, ovvero agire nei confronti dell’Amministratore per gli eventuali danni causati dalla mancata comunicazione dei dati ai soggetti terzi creditori per il suo operato negligente. Per cui la normativa esplica in modo chiaro come, i condomini posso agire nei confronti dell’amministratore qualora, quest’ultimo abbia tenuto una condotta contraria ai principi di buona fede e correttezza nel suo operato, e a causa di ciò il Condominio subisca un pregiudizio economico. I condomini avranno diritto a rivendicare nei confronti dello stesso un danno derivante da inadempimento contrattuale.

L’articolo di cui all’art. 63 disp.att.c.c., norma a favore dei condomini “virtuosi” in regola con i pagamenti, legato a tale beneficio vi è l’obbligo dell’amministratore (obbligo della comunicazione dell’elenco dei morosi stabilito nella legge n. 220/2012) di fornire ai creditori che lo interpellino i dati relativi ai morosi, a cui rivolgersi per il pagamento del credito. Per cui la comunicazione cui è tenuto l’amministratore di Condominio, è un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Difatti, ne consegue che l’immotivato rifiuto dell’amministratore è palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva nonché al principio di solidarietà sociale.

Nei confronti dell’Amministratore inadempiente alla gestione condominiale si può disporre:

Revoca del mandato, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi costituisce una grave irregolarità della gestione del mandato condominiale;
Azione di responsabilità promossa dai terzi crediti, ovvero nel caso in cui all’amministratore che non ha adempiuto a tutti i suoi obblighi di legge, i creditori del Condominio possono agire nei confronti di quest’ultimo con una richiesta di risarcimento del danno.
Reato di appropriazione indebita previsto dall’art. 646 c.p.;
L’amministratore inadempiente potrebbe anche essere condannato al risarcimento dei danni al Condominio per inadempienza contrattuale, qualora il condominio dimostri di aver subito danni a causa della ritardata o mandata consegna dei documenti.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu

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