RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’: BALCONI AGGETTANTI E INCASSATI DIFFERENZE E RESPONSABILITA’

Francesca Paola Quartararo

Qual è la differenza tra balcone aggettante ed incassato?

La differenza tra il balcone aggettante ed incassato sussiste dal punto di vista strutturale e costruttivo, in quanto:

Il balcone aggettante si raffigura con una sporgenza a sbalzo dalla una facciata circondata da un parapetto. Dal punto di vista giuridico e strutturale è un prolungamento dell’edificio condominiale. La sua funzione permette al proprietario di affacciarsi e poter godere della veduta.
Il Balcone incassato si caratterizzano poiché sono a filo con la facciata condominiale, non vi sono sporgenze verso l’esterno ma si sviluppano verso l’esterno. Dunque, non sporgono rispetto ai muri perimetrali restano incassati nel corpo dello stabile condominiale. La pavimentazione del suddetto balcone costituisce un vero e proprio soffitto per l’inquilino del piano sottostante.

Il balcone non è considerato parte comune dell’edificio condominiale, salvo qualche eccezione stabilita dalla legge, poiché raffigura un segmento dell’unita immobiliare, che appartiene al proprietario dell’appartamento.

A chi tocca la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi?

La legge stabilisce che le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivamente del proprietario dell’immobile, salvo diversamente stabilito. Difatti, a norma dell’art. 1123 c.c. in espresso riferimento al balcone di tipo “incassato” stabilisce che, le spese per il rifacimento del parapetto in muratura sono poste a carico dei condomini, poiché il medesimo fa parte integrante della facciata condominiale ed è pertanto, considerato parte comune dell’edificio. La giurisprudenza costante stabilisce che il parapetto svolge una funzione meramente estetica per l’intero edificio, questo costituisce parte integrante del palazzo e le spese di manutenzione/ristrutturazione sono a carico del condominio (Cass. n. 274129/2018).

Facciamo un esempio: Se dal balcone incassato, si staccano pezzi di calcinacci o altro materiale riguarda la parte esterna, il soggetto responsabile è il Condominio, poiché i rivestimenti e gli elementi decorativi del fronte del balcone sono considerati parte condominiale in quanto incidono sull’estetica e sul decoro architettonico della facciata. I lavori di manutenzione devono essere espressamente autorizzati dall’assemblea poiché quest’ultimo ne risponde per la mancata custodia e manutenzione.

Cosa succede in caso di caduta di calcinacci dai balconi?

La caduta di calcinacci dai balconi varia in relazione alla tipologia di balcone, in particolare:

Per i balconi aggettanti: la responsabilità ricade sul proprio dell’immobile. In alcuni casi il distacco materiale dagli elementi decorativi esterni, in ossequio al principio di presunzione ricade sul proprietario dell’appartamento, salvo che non si dimostri la natura comune di tali elementi nella misura in cui adornano la facciata e lo stile architettonico dell’edificio.
Per i balconi incassati: in tal caso bisogna distinguere la natura del distacco dei calcinacci, ovvero, sarà responsabile dell’immobile se il distacco degli elementi proviene dalla struttura che funge da copertura per il piano sottostante, salvo fenomeni di infiltrazioni accertati provenienti dal piano superiore. Se i calcinacci cadono dalla parte frontale, la responsabilità ricade sul condominio poiché considerata parte integrante della facciata dell’edificio.
In caso di negligenza del singolo condomino: In tali casi la responsabilità cade totalmente sul singolo condomino proprietario dell’appartamento il quale ha causato il danno per negligenza ed imprudenza. Si pensi al classico caso scolastico, della fioriera posizionata sul davanzale che non è stata fissata a regola d’arte è cade.

Responsabilità:

In caso di rovina del balcone sorgono delle responsabilità per i danni subiti da soggetti terzi. Si individuano due tipi di responsabilità una di natura civile e l’altra di natura penale.

Responsabilità Civile: l’art. 2051 c.c. rubricata “responsabilità per cose in custodia”, il soggetto terzo che subisce dei danni può richiedere il risarcimento salvo, la dimostrazione che il danno non sia conseguenza del caso fortuito.

La responsabilità civile si estende:

Al condomino, in qualità di proprietario dell’immobile;
Al Condominio;

In caso di responsabilità di natura penale, si fa riferimento al reato di cui all’art. 677 c.p.p. –“omissione di lavori in edificio o costruzioni che minacciano rovina” stabile che, ove si metta in pericolo l’incolumità delle persone per aver omesso di compiere i lavori di manutenzione volti ad eliminare la minaccia di rovina dello stabile, il proprietario è punito con ammenda o con l’arresto fino a sei mesi.

Altresì ai fini della responsabilità sia civile sia penale bisogna valutare singolarmente ogni singolo caso.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu

Articoli correlati: