(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.
Subire un’infiltrazione d’acqua è notorio, rappresenta un fatto molto comune, specie nelle stagioni maggiormente piovose o comunque in tutte quelle situazioni in cui la superficie da cui proviene l’acqua non è impermeabilizzata oppure lo è ma malamente, anche in ragione di mancanza di manutenzione.
Che cosa sono le infiltrazioni d’acqua?
L’infiltrazione è la costante penetrazione di un fluido attraverso un mezzo permeabile. L’infiltrazione d’acqua avviene anche in ragione della permeabilità connessa alla cattiva manutenzione o costruzione di un immobile.
In via generale, il principio che va applicato per l’individuazione del responsabile dei danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua è quello di cui all’art. 2051 c.c., in base a quale il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.
Vi sono diverse responsabilità:
- Responsabilità del Condominio
Nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il Condominio, il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili. E’infatti proprio il condominio che ha l’obbligo di custodia le parti e gli impianti comuni dell’edificio e quello di garantire la manutenzione. Pertanto, “quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto sia temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile” (Cass. n. 6128/2012).
- Responsabilità del Proprietario
In forza dello stesso principio visto in relazione alle infiltrazioni provenienti dalle parti condominiali, delle quali è responsabile il condomino, se le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino è quest’ultimo a dover rispondere dei danni che ne siano derivati. In questo caso è il custode del bene ad essere ritenuto, a priori, responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi: per potersi esonerare egli non può fare altro che provare che il danno si è verificato per caso fortuito.
Quando rispondono solidamente dei danni sia il proprietario sia il Condominio?
Un recente sentenza della Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 9449/2016) sul tema del riparto di responsabilità (e legittimazione passiva) per danni provati dal lastrico solare ove il piano di calpestio dello stesso in uso esclusivo di uno dei condomini. Sul punto ha affermato che “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c.” In tal modo il proprietario superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo della superficie del lastrico solare viene qualificato come “custode”.
La responsabilità non è esclusiva. Si aggiunge la posizione dell’assemblea condominiale e dell’amministratore condominiale.
Affermano le Sezioni Unite è “configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministrazione ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 113 c.c. ovvero nel caso in cui l’assemblea non adatti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1335 c.c.”
Nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà del condominio ha stabilito la Corte di Cassazione (Cass. sent. 9294/2015) di proprietà del condominio, quest’ultimo deve risarcire per la mancata o cattiva manutenzione delle parti comuni.
Quali sono le parti comuni?
Le parti comuni dell’edificio sono quelle necessarie all’uso comune. Rientrano nell’elenco il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili; i locali per i servizi di portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditori, le centraline di controllo dell’elettricità e del telefono, gli ascensori, i pozzo, le cisterne, i contatori dell’elettricità e del gas. Per quanto riguarda gli impianti idrici, fognari, i sistemi per la trasmissione dell’energia elettrica, riscaldamento e telecomunicazioni, essi sono considerati condominiali fino alla diramazione nella singola unità immobiliare.
Quando non è possibile stabilire se un bene sia comune?
In alcuni casi non è facile stabilire se un bene sia comune, come accade ad esempio per balconi aggettanti. Essi servono soltanto a consentire l’affaccio non fungendo da copertura alle unità immobiliari sottostanti; per tale motivi la giurisprudenza ritiene che siano un prolungamento dell’appartamento e sono considerati di proprietà esclusiva del proprietario della relativa unità immobiliare. Nel caso in cui siano presenti dei fregi destinati a declinare il decoro architettonico dell’intero edificio, allora i danni causati da un deperimento degli stessi e le relative spese per la riparazione competono a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Qual è il criterio di riparazione delle spese per il risarcimento?
Il criterio di riparazione dipende da diversi motivi:
- Nel caso di proprietà esclusiva del condominio del bene dal quale deriva il danno, il risarcimento è dovuto in base ai millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
- Nel caso il danno si sia verificato sulla proprietà esclusiva di un condominio, anch’esso (pur essendo il danneggiato) dovrà concorrere pro-quota al risarcimento.
- Quando il danno derivi da parte comuni di proprietà soltanto di un gruppo di condomini, il risarcimento del danno sarà dovuto da solo da essi.
E’ possibile una stima del danno?
Secondo la Cassazione con sentenza III n. 12609/2015 il Giudice può benissimo quantificare il danno facendo riferimento a dati derivanti dalla comune esperienza e senza prendere visione dei beni danneggiati. A seguito dell’evento dannoso (l’allegamento) sia stato accertato, il danno può essere quantificato facendo affidamento a dati derivanti dalla comune esperienza.
Facciamo un esempio:
Dall’appartamento di Mevio provengono infiltrazioni nell’appartamento sottostante, di proprietà di Caio. Quest’ultimo richiede al vicino di eliminare la causa dell’infiltrazione ed a titolo di risarcimento la somma di € 5.000,00.
In tal caso si palesa come il proprietario dell’immobile, il quale domandi il risarcimento dei danni ad esso cagionati in conseguenza delle infiltrazioni provenienti da un appartamento sovrastante, essendo state danneggiate talune parti che, per esigenze di uniformità, richiedano un più esteso intervento ripristino delle condizioni di normale abitabilità del bene rispetto ai singoli punti danneggiati, ha diritto di conseguire il rimborso dell’intera somma occorrente per tale lavoro, trattandosi di esborso necessario per la totale eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli dell’illecito, che non può essere addossato al danneggiato stesso (Cass. n. 12920/2015).
Dunque, Mevio fa bene a chiedere anche il risarcimento del danno, ovviamente spetterà al Giudice sulla base del caso specifico valutare anche la possibilità di far ottenere al danneggiato la possibilità di un ulteriore ristoro economico per i danni subiti.
Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi, scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu
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