Quando un complesso immobiliare viene danneggiato dal un divampare di fiamme (al di là delle possibili cause dolose e/o colpose), bisogna capire cosa dice la legge.
Negli edifici condominiali gli incendi “generalmente e raramente” coinvolgono diverse unità immobiliari provocando danni anche nei confronti di cose e persone. Si possono verificare diverse situazioni con conseguente responsabilità:
- Se l’incendio rimane all’interno di un solo appartamento nel quale è sorto, i danni sono sopportati unicamente dal proprietario, salvo il caso in cui sia locato;
- Se l’incendio coinvolge diversi appartamenti e parti comuni condominiali, in tal caso bisogna stabilire chi è il responsabile e chi è tenuto a pagare i danni nonché, individuare le cause per le quali l’incendio è sorto favorendo la propagazione ad altre unità abitative del medesimo complesso residenziale.
In caso di incendio in condominio ai fini dell’attribuzione della responsabilità risarcitoria è sancito l’art. 2051 c.c. secondo cui: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito”.
In tali casi bisogna individuare preliminarmente:
- Il proprietario dell’appartamento, negozio e/o di qualsiasi unità immobiliare dal quale si è sviluppato dall’incendio;
- Se l’appartamento è di esclusiva proprietà oppure concesso in locazione;
- Se il complesso immobiliare condominiale in cui è sorto l’incendio sia una parte comune dell’edificio o di esclusiva pertinenza/proprietà esclusiva del singolo condomino.
A tal proposito la Corte di Cassazione (sent. 12019/1991) si è espressa sostenendo che “è custode chi ha il governo della cosa come potere giuridico e di fatto, cioè di poter intervenire per evitare pregiudizi ai terzi”, per cui sussiste il dovere di evitare il formarsi di un eventuale pericolo con l’obbligo per il custode di garantire il mantenimento della sicurezza e del buon stato di conservazione di immobili e impianti, provvedendo alla loro costante vigilanza e manutenzione periodica. Difatti, la giurisprudenza costante dispone che la responsabilità per le cose in custodia è esclusiva solo quando il custode riesce a provare il “caso fortuito”, ovvero un evento imprevedibile ed eccezionale che ha causato autonomamente ed indipendentemente l’evento pericoloso dal quale ne sono scaturiti danni inevitabili.
Vediamo i singoli casi a cui applicare la norma generale:
- Caso A) Incendio ad un singolo appartamento: Se l’appartamento è di proprietà esclusiva il responsabile sarà il proprietario dell’immobile che a causato il divampare dell’incendio, dunque, questi dovrà risarcire anche i danni delle parti comuni condominiali.
- Caso B) Incendio provocato dalle parti comuni: In tali casi i danni provocati ad altre unità immobiliari dovranno essere risarciti dal Condominio, salvo il “caso fortuito”.
- Caso C) Incendio provocato da immobili in affitto: In tali casi la responsabilità si trasferisce in capo all’inquilino in ossequio alla norma di cui all’art. 1588 c.c. secondo cui: “il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabili”. Dunque, qualora si tratti di danni da incendio riportati dalla cosa locata, il conduttore convento in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione di responsabilità, dando prova di aver esercitato con la diligenza del “buon padre di famiglia” la prestazione accessoria di custodia del bene locato del combinato disposto degli art. 1588 e c.
La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu
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