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RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ VIZI DELLA COSA LOCATA: MUFFA E UMIDITA’ IN APPARTAMENTO – QUALI LE RESPONSABILITA’.

Francesca Paola Quartararo 9 Aprile 2024

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A chi non è capitato una volta nella vita di ritrovarsi in un immobile locato che presenta muffa ed umidità nelle pareti tali da compromettere le condizioni di abitabilità e salubrità dello stesso? In questi casi, bisogna comprendere se la spesa da affrontare spetti al locatore o all’inquilino? Se il locatore può recedere anticipatamente dal contratto? Oppure se la muffa nell’immobile in affitto permette la sospensione canone di locazione mensile?

Iniziamo con ordine, cosa prevede la legge? Quali sono le norme di riferimento?

Le norme di riferimento sono

1578 c.c. – Vizi della cosa locata – che esplica: “se al momento della consegna della cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”;
1581 c.c. – Vizi sopravvenuti – esplica: “Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione”.

Le cause della muffa possono essere diverse, in tali casi, bisogna tenere presente una distinzione:

Se la muffa è causata da difetti strutturali dell’appartamento, in tal caso è il locatore a dover sostenere le spese per l’idraulico e del ripristino dell’immobile, per cui quest’ultimo dovrà garantire il “giusto godimento della cosa locata” come da contratto locatizio;
Se la muffa dipende da una conduttura condominiale o di altro condomino, in tal caso ad agire contro il titolare dell’eventuale danno può essere sia il locatore che il conduttore;
Infine, se la muffa è provocata dalla condotta negligente del conduttore, si pensi ad esempio, ad una finestra aperta nei giorni invernali, per non aver avvisato il locatore della rottura di una conduttura strutturale dell’appartamento ecc… In questo caso sarà lo stesso inquilino che dovrà rimuovere le cause e dall’altro lato provvedere alle riparazioni necessarie per riportare l’immobile allo stato in cui era al momento della consegna delle chiavi, cioè alla firma del contratto di locazione.

Nel caso in cui la muffa e/o umidità sia causa della struttura stessa dell’appartamento locato, in tal caso, il conduttore deve:

Comunicare immediatamente al proprietario la presenza della muffa all’interno dell’appartamento locato, in tal caso, continuare a pagare il canone di locazione – poiché non è consentita una scelta “arbitraria dell’inquilino di sospendere e/o ridurre il canone di locazione mensile” – solo per mezzo di un’azione giudiziaria può ottenere una tutela:

Sospensione dell’obbligo del pagamento del canone fino al ripristino dell’immobile;
Nei casi meno gravi di pregiudizio, la riduzione del canone di locazione.
Lo scioglimento del contratto di locazione – risoluzione contrattuale, con conseguente facoltà di lasciare l’immobile senza neanche il preavviso.
Infine, la legge sull’equo canone, intima all’inquilino, un ulteriore possibilità per difendersi dalla muffa, ovvero esercitare il diritto di recesso per giusta causa. Difatti, la cosiddetta “garanzia per vizi” della cosa locata, opera per i vizi occulti o non facilmente individuabili con l’ordinaria diligenza.

A tal proposito la Corte di Cassazione, (sentenza n. 20346/2010) ha affermato che. “se l’immobile è affetto da umidità, il giudice può decurtare il risarcimento danni (dovuti all’ammuffimento dei suppellettili) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatore risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili. L’invasione dell’umidità per effetto di trasudo delle parti costituisce un “deterioramento rilevante”, un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto a norma dell’art. 1578 c.c.”

La Cassazione con sentenza n. 915/99 ha affermato che: “il locatore è ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore, per effetto delle condizioni abitative dell’immobile locato, quand’anche tali condizioni fossero note all’inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privato di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore”.

Inoltre la Cassazione con sentenza n. 29329/2019ha affermato che: “… la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, né limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata. La presenza del vizio denunciato, giustifica il recesso anticipato del contratto”.

In presenza di muffa ed umidità dell’appartamento, accertarsi prima quale sia stata la causa così da poter agire per vie legali ed ottenere una equa giustizia.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu