RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ SUCCESSIONE: COSA SUCCEDE SE UNO DEGLI EREDI NON VUOLE VENDERE, PROPRIETA’ COMUNE DEI BENI.

Quando il defunto non lascia indicazioni testamentarie in merito alla gestione dell’asse ereditario, regge una comunione tra coeredi possono, come spesso accade nella vita quotidiana, nascere dispute in merito alla gestione degli immobili e dell’intera eredità. Il più delle volte sono i beni immobili a dare maggiori problematiche, poiché come ben potrebbe succede, ci sono eredi che voglio vendere la proprietà ereditata ed altri, per affetto del genitore, non voglio vendere, in questo caso come risolvere la disputa di successione?

La Comunione ereditaria: Nel momento in cui due o più soggetti ereditano lo stesso bene (si pensi alla casa dei genitori e d’infanzia), ciascun coerede è titolare di una quota del bene immobile – ad esempio, se vi sono due figli l’immobile avrà il 50% della proprietà). Se uno dei coeredi vuol vendere l’appartamento e l’altro no? Quali sono i rimedi da utilizzare?

I rimedi esperibili disposti per legge sono:

• Cessione della quota: L’erede che vuol vendere si limita ad alienare (in virtù del diritto di prelazione, cioè di preferenza rispetto a soggetti terzi acquirenti) alla propria quota al fratello/sorella, il quale subentra nella quota acquistandone l’intera proprietà del bene immobile;
• Vendita intero immobile: L’intero immobile ereditato, previo consenso di tutti gli eredi (poiché gli atti di straordinaria amministrazione richiedono l’unanimità), si procede con la vendita, affinché il ricavato della stessa si divisa equamente tra tutti gli eredi.
• Cosa succede, se nessuno vuole acquistare la quota di immobile e non vuole vendere la proprietà? Come risolvere la disputa tra i coeredi?

L’unica soluzione è DIVISIONE GIUDIZIALE

La divisione giudiziale è una procedura previsto per legge, ove i coeredi agiscono innanzi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, ovvero coincide con l’ultimo domicilio del defunto, affinché il Giudice si possa pronunciare sullo scioglimento della comunione di proprietà. Facciamo un esempio: Caio è residente a Milano e muore a Torino, quest’ultimo possiede un immobile a Genova e Milano, il luogo di apertura della successione sarà Milano e lì andrà presentata la denuncia di successione e quello sarà l’Ufficio competente per eventuali accertamenti di maggior valore.

La divisione ereditaria può essere chiesta singolarmente da ciascun coerede in qualsiasi momento, purché ciascuno dei coeredi non abbia rinunciato all’eredità. A questo punto, il giudice verifica:

• Il diritto di ciascun coerede a conseguire la propria quota ereditaria;
• Disposizione della formazione delle porzioni di beni corrispondenti a ciascuna quota e la loro attribuzione a ciascun coerede;
• Il giudice redige il progetto di divisione (previa analisi di consulenti tecnici), se non vi sono obiezioni, il progetto di divisione viene approvato e reso esecutivo, così da stabilire le modalità con cui i lotti ereditari verranno divisi per ciascun erede.

In questo modo ogni erede può disporre della propria quota eredita nel modo che ritenga più opportuno alle proprie esigenze personali.

Possibili casi che si possono verificare tra i coeredi:

1. Nel caso in cui più eredi vorrebbero acquisire l’intera proprietà del bene immobile ereditato, in questo caso cosa succede? In tal caso, se non vi è un accordo tra i coeredi la scelta per chi deve acquistare l’intera proprietà dell’immobile, sarà disposta dal Giudice. In tale sede giudiziale, il giudice darà priorità al coerede che già vive nell’immobile ereditario – anche nel caso in cui la quota ereditaria sia inferiore rispetto agli altri coeredi – , se l’immobile ereditato non è abitato allora la priorità sarà concessa al coerede che ha la quota maggiore. Nell’ipotesi in cui le quote sono uguali (si pensi ad esempio a due fratelli che ereditano il 50% cadauno dell’immobile) la scelta verrà effettuata dal giudice tramite sorteggio.
2. Nel caso in cui nessun coerede desidera acquistare l’intera proprietà. Cosa fare in questo caso? Il giudice nel caso in cui nessun erede sia interessato all’acquisto dell’intera proprietà, si procederà alla vendita all’asta immobiliare dell’immobile. A seguito della vendita giudiziaria il ricavato verrà distribuito tra i coeredi secondo le rispettive quote ereditate.
3. La materia di divisione ereditaria rientra, come da D.lsg n. 28/2010 in attuazione della Riforma Civile (con legge n. 69/2009), nel novero delle materie obbligatorie della mediazione civile e commerciale ex art. 5 D.lgs n. 28/2010 pena la improcedibilità della domanda, come strumento per giungere alla conciliazione. Difatti il D.lgs n. 28/2010 stabilisce: “Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di successione ereditaria è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto”. La mediazione è preliminare all’azione legale, se dovesse risultare negativa (ovvero che le parti innanzi al “mediatore” non riescono a raggiungere un accordo bonario e transattivo), difatti, nelle controversie relative all’eredità e alla divisione è valida in quanto:

• Vantaggi rispetto all’azione giudiziaria;
• Il mediatore soggetto terzo ed imparziale che permette l’utilizzo di tecniche che seguono il fine perseguito;
• Tempi e costi ridotti.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu