L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ: LITI CONDOMINIALI_ RECUPERO DEI CREDITI NEI CONFRONTI DEI CONDOMINI MOROSI

Francesca Paola Quartararo 7 Luglio 2020

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La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

La recente riforma del condominio, ha legittimato e obbligato, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore dello stabile ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” art.1229 c.c. Dunque, l’amministratore di condominio in presenza “morosi” potrà ricorrere allo strumento del decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti dovuti dal condominio moroso.

L’amministratore di condominio quali strumenti giuridici dispone per il recupero delle somme?

Per il recupero del credito l’amministratore dello stabile, verificata l’effettiva titolarità del diritto di proprietà dell’immobile al momento della proposizione,potrà presentare immediatamente un ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 633 c.p.c. e art. 63 disp. att.c.c. all’autorità competente per valore, senza preliminarmente presentare istanza di mediazione.

Il ricorso per decreto ingiuntivo, affinché possa essere valido ed efficace, dovranno essere allegati i seguenti documenti quali:

la convocazione dell’assemblea di assemblea;
il verbale che approva il rendiconto consuntivo e/o preventivo con il relativo riparto;
la messa in mora del condomino debitore.

In questo modo il Giudice competente, senza sentire il debitore e analizzando i documenti depositati, potrà emettere un decreto ingiuntivo immediatamente e provvisoriamente esecutivo.

L’amministratore di condominio che ha ottenuto il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, dovrà notificare al condominio moroso, il dispositivo con l’avvertimento che avrà a disposizione quaranta (40) giorni per poter proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso inaudita altera parte.

A tal proposito è necessaria una premessa: analizzando il dato normativo di cui il d.lgs. 28/2010 dispone all’art.5 chi intenda esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in una delle materie indicate dalla medesima disposizione è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La norma prevede inoltre che l’improcedibilità debba essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Se la mediazione è già iniziata ma non si è conclusa, il giudice fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di durata del processo di mediazione (non superiore a tre mesi); allo stesso modo prevede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di 15 gg. per la presentazione della domanda. Il comma 4 del citato art. 5 prevede che detta disciplina non si applica ai procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione.

La mediazione in caso di opposizione al decreto ingiuntivo è obbligatoria?

Nella pratica, alla luce del principio costituzionale di ragionevole durata del processo e, sull’assunto che con il decreto ingiuntivo l’attore ha scelto la via deflattiva, coerentemente con la logica dell’efficacia processuale, il debitore opponente che vuole intraprendere un giudizio ordinario ha l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione.

A tale proposito la Cassazione maggioritaria con sent, 24629/2015 ha affermato: “è l’opponente che ha il potere e l’interesse ad introdurre il giudizio di merito, cioè la soluzione più dispendiosa, osteggiata dal legislatore. E’ dunque sull’opponente ce deve gravare l’onere della mediazione obbligatoria perché è l’opponente che intende precludere la via breve per percorrere la via lunga. La diversa soluzione sarebbe palesemente irrazionale perché premierebbe la passività dell’opponente e accrescerebbe gli oneri di parte attrice”.

In materia condominiale, dunque, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il soggetto obbligato ad avviare il giudizio di mediazione è l’opponente e non il ricorrente opposto, motivo per cui, ove assegnato il termine per la mediazione non si esperisca il tentativo il decreto ingiuntivo verrà confermato; ovverosia il giudice alla prima udienza successiva, non potrà che rilevare l’improcedibilità della domanda, quindi confermare il decreto ingiuntivo emesso in sede monitoria.

Facciamo un esempio: il Condominio agisce in giudizio contro il condomino moroso dello stabile, ed ottiene in sede monitoria, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dello stesso. Il Condominio ha l’obbligo di notificare il decreto ingiuntivo emesso avvertendo il condomino moroso di avvalersi della possibilità di opporre opposizione entro 40 giorni dal ricevimento della notifica. Nel caso in cui il condominio moroso volesse opporre il decreto ingiuntivo si apre un vero e proprio processo di cognizione, la difficoltà di individuare il portatore dell’onere deriva dal fatto che si verifica una inversione logica tra il rapporto sostanziale e rapporto processuale, nel senso che il creditore del rapporto sostanziale diventa l’opposto nel giudizio di opposizione, pertanto l’opponente al decreto ingiuntivo ha il potere e l’interesse ad introdurre il giudizio di merito e sullo stesso grava l’onere della mediazione obbligatoria perché è l’opponente che intende precludere la via breve per percorrere la via lunga, dunque, ritornando all’esempio, l’obbligo è del condominio moroso proporre l’istanza di mediazione condizione di procedibilità per il giudizio di opposizione.

Dunque, in fase di opposizione del decreto ingiuntivo sarà obbligo del “condominio moroso” disporre l’istanza di mediazione (l’inversione onere probatorio), in quanto attore in sede di opposizione ed l’amministratore di condominio convenuto che dovrà dimostrare i debiti condominiali.

In linea generale, sarebbe utile chiudere la questione in sede di mediazione, avviando, con l’aiuto del mediatore, un piano di rateizzazione per adempiere agli oneri condominiali, senza proseguire il giudizio al fine di evitare ulteriori oneri a carico del debitore.

La disciplina in questione risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu