L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ: LA FIGURA DEL PORTIERE DI CONDOMINIO OGGI

Francesca Paola Quartararo 4 Febbraio 2020

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La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Il lavoro “servizio di portierato” a causa dei costi elevati, sta subendo una notevole riduzione all’interno degli stabili condominiali. Il portiere per anni è stato il simbolo, il punto di riferimento di tutti i condomini poiché lo stesso oltre ad occuparsi della pulizia delle scale, di ricevere poi smistare la posta è anche il supervisore dello stabile garante della sicurezza. Oggi a seguito della riforma del condominio con la legge 220/12 e con le nuove tecnologie all’avanguardia per la sicurezza dello stabile, la figura stessa del portiere stende pian piano a scomparire.

Quali sono i diritti e doveri del portiere?

Il contratto per i dipendenti da proprietari di fabbricati prevede differenti tipologie di portieri a seconda che prestino la loro opera per la vigilanza o che siano responsabili della custodia che usufruiscono o meno dell’alloggio, che abbiano altre mansioni accessorie occupandosi ad esempio: pulizie del cortile esterno giardinaggio. Le mansioni del portiere possono cambiare da condominio a condominio, anche se alcuni compiti sono universali come la vigilanza, la custodia o la ricezione e distribuzione della posta ordinaria; altresì lo stesso:

ha il compito di segnalare eventuali infrazioni al regolamento condominiale;
il compito di pulizia non rientra nelle mansioni ordinari e, il condominio stesso può affidarle a ditte esterne;
può avere un alloggio, qualora sia previsto nel contratto. Se previsto, deve essere gratuito e costituito da almeno due ambienti di cui uno adibito a cucina.

Il servizio di portineria riguarda l’interesse comune di tutti i condomini, che ne usufruiscono in ugual modo.

A norma dell’art. 1123 c.c., le spese vanno suddivise proporzionalmente al valore delle proprietà tra tutti i condomini, secondo CCNL la retribuzione dei portieri con alloggio prevede, un contributo per l’energia elettrica nella misura di 40 kwh mensili e per l’acqua di 120 mc annui compreso il riscaldamento qualora fosse centralizzato. Alla manutenzione ordinaria degli impianti provvede il portiere mentre quella straordinaria resta a carico del datore di lavoro, cioè il condominio. Spetta al custode/portiere il pagamento della tassa dei rifiuti.

Il portiere si può licenziare?

I condomini possono in qualunque momento sopprimere il servizio di portineria e congedare il portiere anche nel caso in cui non sussista la giusta causa per il licenziamento.

A tal fine si può procedere:

Per procedere alla soppressione del servizio è necessario che l’assemblea, in seconda convocazione, si esprima a favore della soppressione con la maggioranza di cui all’art. 1136 II comma c.c.;
Votato positivamente la soppressione del servizio di portineria, c’ è da gestire il licenziamento del portiere che può avvenire per “giustificato motivo oggettivo”.
Il licenziamento del portiere può essere conseguente ad altre cause, quali il comportamento negligente del lavoratore o gravi inadempienze. In tal caso l’amministratore di condominio, previa autorizzazione dell’assemblea con le maggioranze ordinarie, comunica per iscritto al dipendente la volontà di licenziarlo dando allo stesso un termine di preavviso. Il portiere ricevuta la comunicazione ha un termine di giorni 15 per chiedere i motivi del suo licenziamento. Il condominio potrà rispondere entro giorni 7 per iscritto.

A norma dell’art. 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio” a proposito dei locali adibiti a portineria ed alloggio del portiere, lì definisce proprietà comune.

Una volta dismesso il servizio di portineria, l’alloggio che ospitava l’ex-portiere/dipendente resta vacante. Il condominio può decidere di affittarlo o cederlo a titolo gratuito. Ovviamente trattandosi di parte comune dell’edificio, per delibera sulla locazione serve il voto favorevole della metà dei presenti all’assemblea, in possesso di almeno il 50% dei millesimi dell’edificio. In caso di vendita dell’immobile stesso, serve il voto unanime dei condomini proprietari. Il reddito che deriva dalla vendita dell’immobile o dalla locazione dello stesso viene diviso sulla base delle tabelle millesimali di proprietà di ogni singolo condominio, a meno che i proprietari non abbiano deciso diversamente, per esempio la suddivisione in parti uguali.

Si può tuttavia ampiamente affermare che ai giorni nostri la figura del portiere dello stabile sta sensibilmente diminuendo, lasciando spazio ai moderni apparecchi di video-sorveglianza che con un costo notevolmente inferiore riescono a tutelare lo stabile da infrazioni messe in atto da terzi.

La materia condominiale risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu