L’Avvocato del Martedì_ CONDOMINIO MOROSO, CHI PAGA I DEBITI DEI CONDOMINI MOROSI?
(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.
Non è raro che un condominio non paghi le spese condominiali; spesso è conseguenza di tale malcostume che gli altri condomini ci rimettano “di tasca propria” per evitare disagi e disservizi nel godimento dei beni e servizi comuni.
A seguito della riforma del condominio con Legge n. 220/12 ed in ossequio all’art. 63 II comma disp. att.cc., è prevista la solidarietà con beneficio di escussione del condominio moroso.
Cosa è la solidarietà con beneficio di escussione del condominio moroso?
Il beneficio di escussione fissa un vincolo di solidarietà, consentendo al creditore di agire per il suo credito verso ogni condomino (anche diverso dal condominio moroso), ma al contempo fissa un vincolo di sussidiarietà non potendo il creditore agire verso il condominio in regola se prima non abbia agito inutilmente proprio verso il condomino moroso. Tale sussidiarietà comporta generalmente il beneficio di preventiva escussione, cioè il creditore, in tali casi, dovrà agire esecutivamente in via preventiva sul debitore principale (condominio moroso), potendo rivolgersi al secondo debitore “solo dopo che (e nei limiti in cui) abbia inutilmente escusso il primo.
Quali sono le novità della recente riforma condominiale?
La recente riforma del Condominio, ha novellato l’art. 63 II comma disp. att.cc. il quale prevede: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
In altri termini:
- Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata;
- Qualora l’escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrò ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.
- Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l’escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà.
Dunque, i creditori, come recita il nuovo art. 63 disp. att. c.c. non possono agire nei confronti dei condomini in regola coi pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In tal caso è l’amministratore che indica i nominativi. Solo nel caso impossibile soddisfarsi su questi ai condomini in regola. Chi regolarmente paga le rate non sarà quindi al riparo da eventuali danni dovuti alla morosità degli altri. Inoltre i creditori possono chiedere il pignoramento anche del conto corrente condominiale, ma solo per la parte relativa alle somme non versate dai condomini morosi. Dal canto suo però l’amministratore può contestare il pignoramento se sul conto corrente non ci sono versarti da parte del condominio moroso.
Chi abita in un condominio ed è in regola con le rate può vedersi accollate le spese di un altro condomino moroso?
A seguito delle nuove regole, l’amministratore ha l’obbligo di riscuotere le rate in base allo stato di ripartizione delle spese, approvato dall’assemblea entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Inoltre, dinanzi a condomini non in regola con i pagamenti, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti. In via cautelare, può anche sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni.
Cosa è un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo?
E’ uno strumento particolarmente incisivo, si tratta di una disposizione prevista ad hoc per il condominio, supplemento e distinta da quello contenute nel codice di procedura civile, poiché il credito condominiale gode di una tutela specifica. Le ragioni sono varie, certamente incide il fatto che il pagamento ritardato delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione della parti comuni, nonché sull’erogazione dei servizi comuni.
Chi è il soggetto legittimato ad agire?
L’amministratore di condominio. Si tratta di uno di quei casi, contemplati dall’art. 1131 primo comma c.c., in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea.
Per iniziare il procedimento monitorio è necessario che l’assemblea approvato un piano riparazione e naturalmente lo stato di morosità del condomino. E’ indifferente che la riparazione sia quella preventiva o quella consuntiva. Essa funge da riconoscimento del debito, in questo modo il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute).
Dunque, ogni amministratore di condominio, dopo aver messo in mora il condominio con raccomandata a/r o con PEC (posta elettronica certificata), potrà sulla base dell’ultimo piano di riparto approvato, ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento (immediatamente esecutivo) contro il condomino (cioè il proprietario dell’appartamento).
Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi, scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu
