RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ USUCAPIONE: POSSO USUCAPIRE UN DIRITTO REALE DI GODIMENTO IN MEDIAZIONE…

Il “decreto del fare” n. 63/2013 convertito con l. n. 98/2013, in ossequio all’art. 84 bis comma I “pubblicità col mezzo della trascrizione” in combinato disposto con art. 2643 c.c. recita: “si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione … 12bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

L’usucapione disciplinato dal codice civile a norma dell’art. 1158 e seg., configura un diritto reale su beni mobili/mobile registrato o immobili a titolo originario, difatti la norma recita: “la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni”. L’usucapione è quel diritto reale che permette di acquistare un diritto il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto.

I requisiti necessari ai fini dell’acquisto per usucapione sono:

• Il possesso continuo ed interrotto. L’art. 1140 c.c. recita: “il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”;
• L’animus possidendi ovvero la volontà di possedere un determinato bene (mobile/mobile registrato e/o immobile) come se fosse titolare del diritto di proprietà e/o di altro diritto reale;
• L’animus rem sibi habendi ovvero la volontà di appartenenza a quel determinato bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale;
• Corpus possessionis ovvero quello stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.

Nella mediazione il verbale di accordo avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda non il trasferimento del diritto.

Differenze tra usucapione giudiziale “con sentenza” e stragiudiziale in mediazione?

Usucapione giudiziale con Sentenza si caratterizza in quanto:

• La Trascrizione ha valore di pubblicità notizia a norma dell’art. 2651 c.c.;
• Si ottiene “usucapio libertatis” l’immobile si acquista libero da ogni peso;
• Il diritto acquistato per usucapione è inopponibile a soggetti terzi che possono vantare trascritti;
• L’acquisto per usucapione deve rispettare le caratteristiche espressamente disposte per legge.

In mediazione – l’accertamento dell’acquisto mediante mediazione si ha con efficacia dispositiva.

Nel procedimento di mediazione raggiunto l’accordo il verbale di conciliazione deve essere sottoscritto e siglato per ogni singola pagina per ogni parte presente alle mediazione, dagli avvocati che assistono le stesse ed infine dal mediazione che ne autentica e ne certifica le sottoscrizioni. Il verbale di mediazione per espletare i suoi effetti deve essere concluso in presenza di un Notaio.

Il Notaio avrà l’onere di effettuare un controllo di legalità e di adeguamento della volontà espressa e sulla tecnica di redazione dell’accordo medesimo. A seguito della verifica il Notaio dovrà autenticare il l’atto ai fini della pubblicità immobiliare. A questo punto, il Notaio dovrà procedere a svolgere le attività d’Ufficio, dunque, alle visure ventennali, ai fini della prevalenza della trascrizione e le iscrizioni pregiudizievoli antecedenti alla trascrizione dell’accordo.

L’accordo di usucapione in mediazione ha vantaggi fiscali?

L’art.17 comma 2 e 3 del D.lgs 28/2010 recita: “tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite del valore di € 100.000,00 altrimenti è dovuta la parte eccedente”. Per cui il procedimento di mediazione che accerta l’usucapione, rispetto al tradizionale ricorso in Tribunale ha sicuramente dei vantaggi:

• Di natura fiscali: come dispone la sopra sopra-descritta, il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro salvo i limiti di riferimento – (come se si acquistasse la proprietà senza pagare le imposte dei diritti di proprietà);
• Temporali: il procedimento di mediazione dura al massimo 3 mesi può essere prorogato su volontà concorde di tutte le parti per ulteriori 3 mesi, mentre nel procedimento giudiziale quasi certamente il procedimento potrebbe durare anche qualche anno.;
• Costi: L’organismo di mediazione ha diritto ad un credito d’imposta sulla base delle tabelle stabilite dal Ministero.
• Con l’accordo chiuso in mediazione e autenticato l’atto dal Notaio, possibile ottenere delle agevolazioni prima casa (pagare solamente l’imposta di registro al 2% e di € 100,00 tra imposta ipotecaria e catastale. Altresì in ipotesi di acquisto di immobile per usucapione, colui che acquista la casa a titolo originario e intende avvalersi delle agevolazioni “prima casa” deve rendere le ordinarie dichiarazioni previste nel Testo Unico di Registro (DPR 131/1986).

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu

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