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RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ CONDOMINIO: QUALI SONO LE CONSEGUENZE DI UN CONDOMINO MOROSO

Francesca Paola Quartararo 20 Dicembre 2022

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L'avvocato del martedì — Avv. Francesca Paola Quartararo

L’art. 63 disp.att.c.c. così come modificato dalla riforma del condominio, esplica un “vincolo di solidarietà tra i condomini” in caso di morosità – ovverosia di mancato pagamento delle quote condominiali – di un solo condomino. In altri termini, se un condomino dello stesso stabile condominiale risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento delle morosità solidamente da tutti gli altri condomini i quali risultano in regola con i pagamenti.

Quando un condomino si può definire moroso?

Il “moroso” è colui che si trova in ritardo con un pagamento – in mora – ha il significato di debitore. Difatti, il ritardo presuppone una scadenza certa e definita per un pagamento e, solamente al termine di quella precisa data il creditore può esigere l’adempimento delle obbligazioni.

Nel caso del condominio, si definisce “condomino moroso” il condomino che non adempie al pagamento mensile delle quote e/o bollette condominiali di natura ordinaria sia quelle straordinarie. A livello normativo non esiste una norma che definisce “lo status di moroso condominiale” ma tale descrizione discende in via interpretativa dalle regole generali in materia di obbligazioni contrattuali.

Difatti, a norma dell’art. 1183 c.c. se non viene determinato il termine entro il quale la prestazione deve essere eseguita il creditore può esigerla immediatamente. A tal proposito il Tribunale di Cagliari con sentenza n. 2774/2018 ha affermato che : “al fine di stabilire il momento in cui sorge l’obbligo di pagare i contributi condominiali, rileva la diversa origine della spesa condominiale. Occorre, infatti, distinguere i costi necessari alla manutenzione ordinaria da quelli attinenti ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria amministrazione. Nella prima ipotesi, l’insorgenza dell’obbligazioni deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività di gestionale di manutenzione e conservazioni delle parti comuni o di prestazione dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi prevedibili e rientranti nei poteri dell’amministratore; nella seconda ipotesi, invece l’obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera condominiale”.

Ragion per cui nel momento in cui un condomino non paga le quote condominiali entro i termini previsti per legge, come sopra esplicato, si diventa “condomini morosi” ovverosia “debitori verso il condominio”.

Cosa fare quando si diventa condomino moroso?

Il condomino moroso, debitore, potrà mettersi in regola con i pagamenti delle quote condominiali in qualsivoglia momento, come:

Pagando all’amministratore l’intero importo dovuto;
In fase di mediazione obbligatoria in materia condominiale – un saldo e stralcio dell’importo dovuto – salvo, consenso da parte della delibera condominiale;
In caso di notifica del decreto ingiuntivo dovrà corrispondere anche le spese legali del procedimento giudiziario.

Nel caso in cui il condomino moroso non volesse pagare alcuna somma relativa alle quote condominiali, in tal caso si potrà agire nel seguente modo:

L’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;
L’amministratore stante, l’inerzia del pagamento, può agire contro la morosità del singolo condomino in via giudiziaria chiedendo al giudice, l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea. Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo potrà procedere con pignoramento nei confronti del debitore per il recupero delle somme.

Cosa succede se l’amministratore non riesce a recuperare le somme del condomino moroso?

Nel momento in cui l’amministratore di condominio non riesca a recuperare le quote condominiali del condomino moroso, l’assemblea condominiale chiede la revoca dell’amministratore in carica. Difatti, secondo le norme di legge l’amministratore che non cura diligentemente l’azione giudiziaria di recupero del credito o la successiva fase del pignoramento, può essere revocato dal giudice su richiesta di un solo condomino. Si tratta di “revoca giudiziale” prevista solamente nel caso di “gravi irregolarità” ovverosia per inadempimento particolarmente rilevanti dall’amministratore.

Il condominio deve rilevare ai creditori i nomi dei morosi?

In via generale, l’amministratore al di là delle indicazioni contenute nel rendiconto condominiale non deve divulgare o diffondere senza alcuna giusta motivazione i dati sensibili dei condomini morosi; come ad esempio non può esporre i nomi dei condomini morosi in bacheca. Ovviamente, la legge concede ad ogni condomino il diritto di sapere, chi non ha pagato le quote condominiali e potrà, dunque, chiedere in qualsivoglia momento all’amministratore dello stabile la situazione dei pagamenti eseguiti dagli altri condomini.

Pertanto, se per un verso i condomini hanno diritto di sapere chi non paga le quote condominiali rivolgendosi direttamente all’amministratore, sul fronte esterno si pone la seguente domanda: il condominio può dire ai creditori chi sono i condomini morosi?

La legge di riforma del condominio art. 63.I comma disp.att.c.c. prevede espressamente che: “l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, dunque, il diritto dei creditori prevale sulle esigenze della privacy, poiché i creditori hanno diritto di conoscere i nomi e gli altri dati identificativi (nomi dei singoli proprietari morosi e rispettivi millesimi di proprietà) di coloro che non hanno pagato le quote condominiali dovute per i crediti di loro spettanza.

Se l’amministratore non volesse rilevare i nomi dei morosi, quali le conseguenze?

Nel caso in cui l’amministratore, per un qualsivoglia motivo, non rileva i dati dei condomini morosi ai creditori che lo hanno interpellato senza un giustificato motivo, quest’ultimo possono agire per vie legali per ottenere dal Tribunale territorialmente competente un ordine di esibizione per tali informazioni, oltre alla condanna nei confronti del condomino moroso al pagamento di una somma di denaro commisurata alla durata dell’inottemperanza.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu