RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ LITI CONDOMINIALI: COME TUTELARSI
I problemi condominiali sono sempre frutto di incomprensioni ed incomunicabilità tra i residenti di ogni stabile, i quali si ritrovano a “litigare” per affrontare i vari problemi che si presentano.
Quali sono le cause più frequenti su cui i condomini litigano?
Tra le più comuni liti condominiali vi sono:
- Acqua o sporcizia che cade dal balcone del piano superiore;
- Rumori eccessivi durante le ore di riposo e/o notte inoltrata ( si pensi ad esempio, al volume della televisione ad alta velocità o feste prolungate con eccessiva musica alta oppure il cane che abbaia ecc…);
- Problematiche in merito alla condivisione degli spazi condominiali;
- Parcheggio in condominio fuori posto assegnato;
- Adori sgradevoli;
- Attività dell’amministratore di condominio come scarsa trasparenza e/o scarsa informazione da parte dell’amministratore;
- Scarsi servizi, come scarsa pulizia delle parti comuni, scarsa manutenzione, orari del riscaldamento centralizzato, eventuali costi aggiuntivi ecc…;
- Infine, tra le mille motivazioni che possono allungare la lista, v’è un motivo di controversia che ha delle ricadute spiacevoli sull’intero vicinato, ovverosia la presenza di morosi in condominio. Una questione spinosa sul tema è chi deve pagare le bollette dei fornitori (si pensi ad esempio, alla manutenzione degli ascensori, o al giardino condominiale ecc…) che si trovano a vantare dei crediti non soddisfatti da altri condomini.
Come dirimere una lite condominiali? Quali sono i rimedi?
Generalmente dopo che i condomini di uno stabile non riescono a trovare un accordo per una pacifica convivenza, si rivolgono all’amministratore di condominio, affinché possa intervenire per dirimere bonariamente la questione in essere. Difatti, l’amministratore di condominio non è sempre tenuto ad intervenire nel caso di liti tra vicini a meno che non si verificano determinate situazioni in cui si renda necessario il suo intervento.
Quando l’amministratore di condominio può intervenire? L’amministratore di condominio è tenuto ad intervenire nel caso di liti tra vicini se si verificano comportamenti di un condomino che provocano danni o pericoli alle cose comuni condominiali o quando il regolamento condominiale vieta palesemente specifiche condotte da parte degli stessi condomini. L’intervento dell’amministratore di condominio in liti tra vicini è espressamente richiesto solo in determinati casi presti espressamente per legge, in caso contrario, la legge mette a disposizioni ulteriori strumenti normativi al fini di risolvere le questioni di vicinato.
Difatti, la legge ha previsto lo strumento della mediazione preventiva obbligatoria in materia di liti condominiali (art. 5 del d.lgs n. 28/2010 come mod. dal D.L. 21/06/2013 n. 69).
L’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che le controversie in materia di condominio sottoposte a mediazione obbligatoria ex art. 5 comma 1 del D.lgs 28/2010 sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, cioè il libro II, titolo VII, capo II del c.c. e degli art. 61 al 72 disp. att. c.c. Altresì, l’amministratore di condominio può partecipare alla mediazione solamente con una delibera dell’assemblea con la quale conferisca apposito mandato, con la maggioranza di cui all’art. 1136 II comma c.c. La giurisprudenza maggioritaria sul punto si è espressa in tal senso, se l’amministratore non avesse il mandato di cui all’art. 71 quater disp. att.c.c. sarebbe sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass. civ. sez. VI n. 10846/2020 e Cass. civ. Sez. III n. 8476/2019).
Il D.lgs n. 28/2010 fissa in tre mesi il termine di durata massima della mediazione, considerata l’assenza di disposizioni specifiche nelle disposizioni codicistiche, tale termine si applica anche alle controversie condominiali. E’ fondamentale tener presente che, la procedura conciliativa, istaurata con domanda di mediazione, sospende il decorso del termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. per impugnare le delibere condominiali.
Il procedimento
In caso di istanza di mediazione in materia condominiale è necessario, tenere presente quanto previsto dall’art. 71 quater disp. att. c.c., secondo il quale, se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consente di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell’amministratore, si chiede una “proroga” della data di prima comparizione al fine di ottenere la delibera per poter presenziare in mediazione.
Durante il primo incontro, il mediatore in via preliminare chiarisce le funzioni e le modalità di svolgimento dell’istituto, invitando le parti e i loro procuratori (la cui presenza e partecipazione alla mediazione è obbligatoria ex lege), ad esprimersi sulla possibilità di acconsentire all’avvio della mediazione.
Si prospettano due ipotesi:
- Esisto negativo: in cui le parti o e/ognuno di essi decide di non entrare nel merito della questione, il procedimento si riterrà concluso, potendo adire presso l’autorità giudiziaria;
- Esito positivo: le parti di comune accordo decidono di entrare nel merito della mediazione a questo punto si potranno verificare altre due ipotesi:
- Raggiungimento dell’accordo bonario, in tal caso il mediatore redigerà un apposito verbale conciliativo allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale una volta sottoscritto dalle parti e dai procuratori, costituirà titolo esecutivo.
- Nel caso in cui le parti non dovessero raggiungere l’accordo, il mediatore potrà formulare una proposta conciliativa, alla quale le parti, entro un termine congruo di (7gg), dovranno rispondere, comunicando, per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto, l’eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta. In ossequio all’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che in merito alla “proposta di mediazione” che la stessa venga approvata dall’assemblea con la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c., a tal fine, il termine di sette giorni fissato in linea generale per l’accettazione o meno della proposta può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione alla necessità affinché l’amministratore possa munirsi della delibera assembleare”.
In caso di esito positivo l’eventuale questione viene risolta bonariamente.
La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu
