RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ GUERRA FRA I CONDOMINI: LA MEDIAZIONE CONDOMINIALE

Francesca Paola Quartararo 9 Marzo 2021

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a cura dell’Avvocato Francesca Paola Quartararo

La vita condominiale non è sempre facile, difatti, all’origine delle discrasie ci sono piccoli problemi che rappresentato fonti di “stress” i quali possono trasformarsi in vere e proprie voragini infernali. Le ragioni per cui si discute in condominio possono essere le più disuguali quali:

Gli odori sgradevoli, posteggio fuori posto, ululo da parte degli animali domestici, l’acqua che scorre dal balcone dopo aver innaffiato le piante che invade gli spazi sottostanti appartenenti agli altri condomini e così via.

Altresì le liti condominiali possono sfociare sulla scorta della difficile convivenza tra famiglie coabitanti nello stesso stabile condominiale, difatti, in alcuni casi, dal semplice diverbio sfocia in condotte indebite, vengono definite “liti bagatellari” proprio per sottolineare la scarsa importanza.

Qual è il ruolo dell’amministratore e quali gli ambiti d’intervento?

In materia condominiale come sancito dalla norma all’art.1130 c.c. l’amministratore ha degli obblighi d’intervento solamente con riferimento alle parti comuni dell’edificio, non è prevista alcuna prescrizione in ordine all’obbligo di intervento e/o gestire le liti private tra vicini.

In linea di principio, attraverso un’interpretazione letterale della norma, l’amministratore di condominio ha un dovere d’iniziativa nei casi in cui i condomini assumono comportamenti idonei ad arrecare danno o pericolo alle cose comuni o fruibilità di esse o nel caso in cui la condotta sia vietata dal regolamento condominiale interno.

Ciononostante mediante un’interpretazione estensiva della norma di cui sopra, cioè della norma che disciplina le principali prerogative dell’amministratore, si spiccano due eccezioni:

L’amministratore può intervenire nel caso in cui un proprietario e/o più comproprietari possono arrecare dei danni e/o pericolo alle coese comuni;
Nel caso in cui il regolamento di condominio vieti determinati comportamenti che possano nuocere la convivenza delle famiglie dello stabile.

Difatti, nell’ambito dei rapporti tra vicini, i condomini, spesso, interpellano l’Amministratore di Condominio, svolgendo in tal senso un ruolo di “mediatore” al fine di poter trovare bonariamente una soluzione a quel singolo problema. Si pensi, ad esempio, il volume della TV alto oppure l’ululo dell’animale domestico o i cattivi odori ecc…

Dunque, l’amministratore nella gestione dei conflitti condominiali, svolge un ruolo centrale, nello spirito di risoluzione bonario mediante la capacità di ascolto e comprensione delle parti finalizzato ad accompagnarle verso una soluzione pacifica, tutto ciò rappresenta un aspetto importante nel baglio professionale dello stesso, poiché finalizzato ad armonizzare i rapporti di convivenza tra le famiglie di uno stabile condominiale.

Tra l’altro bisogna evidenziare, che nel caso in cui le parti congiuntamente possano rivolgersi all’amministratore di condominio per risolvere una questione, in tale ipotesi, la soluzione proposta dell’amministratore non ha alcun valore vincolante, nel caso in cui le pari coinvolte non siano impegnate a rispettarla.

Esistono strumenti giudiziari per risolvere bonariamente le liti tra i condomini

Assolutamente Si. Si tratta dello strumento della Mediazione Civile introdotta nelle materie condominiale con D.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 aggiornato, con le modifiche apportate dal D.lgs. 21 maggio 2018 n. 68 e del D.L. 24 aprile 2017 n. 50, convertito, con modificazioni nella legge 21 giugno 2017 n. 96 e del D.lgs. n. 130 del 6 agosto 2015.

Con la mediazione in materia condominiale consente alle parti in conflitto di potersi incontrare in presenza di professionista detto “mediatore” il quale, per mezzo di una formazione e corsi di aggiornamento specifici in materia di gestione dei rapporti condominiali e tecniche di negoziazione riesce a trovare una soluzione bonaria, positiva e legale tra le stesse.

La mediazione condominiale è regolata, altresì, dall’art. 71 quater disp. att. c.c. introdotto con legge n. 220/2012 e, incide su argomenti specifici dell’ambito condominiale. Difatti, al primo comma evidenzia, cosa debba intendersi per controversie “in materia condominiale” in riferimento al citato d.lgs 28/2010 ed ampliando il capo II del titolo VII del libro III anche degli art. 61/72 delle disp.att.cc.

Quali sono le controversie condominiali oggetto di mediazione?

Si tratta di tutte quelle controversie agli artt. 1117 e 1139 c.c. per cui rientrano:

Le discussioni riguardanti le parti comuni dell’edificio;
La destinazione d’uso delle stesse;
Le controversie relative all’amministratore;
Alle spese effettuate dal Condominio senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea dei condomini;
Il regolamento condominiale;
Le impugnazioni delle delibere condominiali;
La responsabilità dell’amministratore e la sua revoca;
Lo scioglimento del condominio;
La riscossione dei contributi condominiali;
La discussione sulle tabelle millesimali ed i regolamenti condominiali;

Per quanto concerne il risarcimento del danno si precisa quanto segue:

Le divergenze tra i condomini e condominio e/o tra condomini e amministratore e/o soggetti terzi comprese le richieste del risarcimento del danno è sempre previsto il tentativo di mediazione obbligatoria prima di far ricorso all’autorità giudiziaria adita. Difatti, si potrà procedere giudizialmente solamente se in sede di mediazione le parti in conflitto non riescono a trovare un accordo bonario che possa soddisfare tutte le pretese delle stesse, per cui la mediazione si è conclusa negativamente.

A tal proposito la sentenza n. 23886 del 2019 del Tribunale di Roma ha chiarito che i danni da infiltrazione subiti da un appartamento all’interno di un contesto condominiale debbano essere ricondotti al disposo di cui all’art. 5 comma 1 bis del D.lgs 28/2010 richiamato dall’art. 71 quater disp.att.cc.

Per cui nel caso di conflitti condominiali compresi il risarcimento del danno subito (si pensi ad esempio infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento soprastante, il disagio della muffa all’interno dell’appartamento ecc…) è condizione di procedibilità della domanda la previa presentazione della domanda in sede di mediazione.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu