L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ_ LE CONTROVERSIE CONDOMINIALI: LE CAUSE TRA CONDOMINI E TERZI

Francesca Paola Quartararo 12 Maggio 2020

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La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Cause tra i CONDOMINI e SOGGETTI TERZI

Il condominio è un ente di gestione con propria personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e, l’amministratore lo rappresenta nella sua interezza ed unitarietà.

A tal proposito la sentenza III sez. Civ n. 25251/2008 ha affermato: “la legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il c.c. e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno dei terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode”.

Dunque, l’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danno a terzi od agli stessi condomini.

Difatti, le liti condominiali non si limitano a quelle, sebbene frequenti, che intercorrono tra condominio e singoli proprietari delle unità immobiliari ma possono intervenire anche tra l’ente condominiale ed i soggetti terzi i quali interagiscano con il primo mediante rapporti di tipo contrattuale e/o extracontrattuale.

In capo al condominio possono nascere obbligazioni risarcitorie derivante da responsabilità extracontrattuale, che posso derivare da diverse circostanze le liti tra condomini e soggetti terzi:

il muro di confine;
sprofondamento della strada;
interruzione dei servizi;
lavori di ristrutturazione del fabbricato;
il portiere;
il conduttore di locale commerciale;
imprese di pulizia;
imprese telefoniche, fornitura elettrica, fornitura acqua;
insidie e trabocchetti;
danni procurati dalla caduta di massi da balcone.

La mediazione tra le cause contro i soggetti terzi è obbligatoria?

Il tentativo obbligatorio di mediazione debba ritenersi applicabile solamente alle controversie tra il condominio e condomini (legati alla gestione di rapporti contrattuali) e a quelle tra condomini (ovvero tra i privati che siano proprietari di unità immobiliari ubicate nel medesimo condominio), purché abbiano ad oggetto un rapporto di condominio. Non sono soggetti a mediazione obbligatoria le liti tra condominio e soggetti terzi, anche se legati contrattualmente al condominio.

Per le “eventuali” controversie con soggetti terzi (quali fornitori – imprese di pulizia, appaltatori ecc…) la mediazione non è obbligatoria come chiarito da una recente sentenza del Tribunale di Taranto del 22/08/2017 secondo la quale: “le controversie in materia di condominio debbano intendersi quelle contenute nelle disposizioni del c.c. dedicate proprio al condominio degli edifici. Conseguentemente, restano escluse dall’ambito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i soggetti che non sono condomini, anche se una delle parti è lo stesso condominio”.

In ambito condominiale questo significa che non sarà necessario far precedere l’azione giudiziale dal tentativo di mediazione nei seguenti casi:

ricorso per decreto ingiuntivo, inclusa l’opposizione fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
procedimenti urgenti e cautelari (es: ex art. 700 c.p.c. Per tutelare i beni comuni da percolo imminente ecc…).

Difatti, a norma dell’art. 5 D.lgs 28/2010 prevede l’applicabilità della mediazione a quelle materie che rientrano oltre al I comma del suddetto articolo, anche quelle derivanti dalla violazione delle disposizioni del libro III, titolo VII capo II del c.c., e degli artt. 61/72 delle disp. Att. c.c., restando escluse le controversie in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo.

Facciamo un esempio: Si pensi al contratto di appalto di cui alla manutenzione ordinaria o straordinaria di una parte comune dell’edificio. Succede con certa frequenza che i singoli condomini o terzi estranei subiscano danni derivanti dalle parti comuni degli edifici condominiali. Tra le cause più frequenti si annoverano le infiltrazioni di acqua dal tetto, le rotture dei tubi di scarico, gli impianti difettosi e mal funzionanti. In tali casi la responsabilità è imputabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. al condominio e, quindi, ai proprietari delle singole unità immobiliari, intesi quali custodi della cosa comune. Può capitare che un condomino subisca dei danni all’interno della sua proprietà esclusiva come conseguenze di vizi di costruzione dell’immobile, ad esempio, le infiltrazioni di acqua dal tetto o dei danni causati dall’umidità conseguente a un vizio di coibentazione del fabbricato, secondo la giurisprudenza il danneggiato può chiedere il risarcimento in condominio ancorché si tratti di vizi sorti in fase di costruzione. Sarà il condominio a chiamare in causa il terzo, che in qualità di costruttore deve garantire l’assenza dei vizi (Cass. n. 17268/2012).

Infine le controversie in materia condominiale (tra condomini, tra condominio ed amministratore e/o tra condomini e soggetti terzi) devono essere valutati caso per caso, inoltre per quelle in cui la controversia necessità della mediazione, quest’ultimo è un ottimo rimedio garante dell’economicità della giustizia.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu